경매시 임차인의 권리관계

주택을 임차하여 살고 있던 도중 주택소유주인 임대인의 사업이 망한다던가 하는 사정으로 자신이 살고 있는 집이 경매에 나왔다는 이야기를 들을 때가 있습니다. 이때 임차인은 계속 거주하던 곳에 살고 싶은데 어떻게 해야 하는 것인지 궁금하기도 하고, 주택을 자신이 어떤 조건에서 낙찰받을 수 있는지 궁금하기도 하고, 혹시 자신의 임차보증금을 다 받을 수 없는 경우가 있지 않을까 불안해하기도 합니다. 이와 같이 임대인 주택이 경매된다고 하여 상담을 하는 임차인이 많습니다.

임차인이 처한 상황에 따라 많은 경우의 수가 발생할 수 있으나 저당권 등의 설정되어 있지 않은 주택에 전입신고와 확정일자를 받아둔 임차인의 경우가 가장 많으므로 이 경우만을 한정하여 임차인들이 주로 궁금해하는 사항에 대하여 살펴보겠습니다.

후순위 저당권의 경매신청시 임차인은 계속 거주할 수 있는가는 주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인인 입주와 전입신고를 한 경우 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 자동승계하도록 되어 있으므로 임차인은 경매여부와 상관없이 약정된 전세기간까지 거주한 후 기간이 종료한 후 주택을 낙찰받은 양수인으로부터 임차보증금을 지급받고 나가거나 임차계약을 갱신하면 됩니다.

주택임차인이 경매에 참가하는 경우 우선매수청구권을 행사할 수 있는지에 관하여는 주택임차인의 우선매수청구권은 공공건설임대주택, 민간건설임대주택, 임대사업자등록 임대주택의 경우에만 인정되고 일반적인 전월세 임차인은 우선매수청구권을 행사할 수 없으므로 다른 사람들과 동일한 조건에서 경매에 참여해야 합니다. 다만 주택임차인이 우선변제권을 가지고 있어 교부받을 배당액이 있는 경우에는 매각결정기일이 끝날때까지 법원에 상계신청서를 제출하여 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금만 내고 주택을 자신의 소유로 할 수 있습니다. 이와 관련하여 상계신청이 받아들여지는 경우 잔금납부기일과 배당기일이 동시에 열리게 되는데 임차인은 잔금납부기일에 자신의 임차보증금을 공제한 나머지 대금만 낙찰대금으로 납부하면 되지만 다른 채권자들이 배당기일에 임차보증금에 대하여 배당이의를 하는 경우 법원은 낙찰자에게 일단 낙찰대금전액을 납부하도록 하고 차후 배당이의결과에 따라 배당을 받아가도록 하고 있어 임차인이 임차보증금을 공제한 나머지 대금만 낙찰대금으로 준비하고 있는 경우 낭패를 당할 수도 있다는 점을 주의해야 합니다.

저당권 등의 설정되어 있지 않은 주택에 전입신고와 확정일자를 받아둔 임차인의 경우 우선변제권이 있어 배당요구를 할 수 있는데 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 배당교구를 하였음에도 보증금 전액을 배당받을 때까지 주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결), 결국 대항력과 우선변제권을 가지는 임차인이라면 경매절차에서 배당요구를 하던, 하지 않던 동일하게 무조건 임차보증금 전액을 다 받을 수 있게 됩니다. 참고로 이 경우 낙찰자가 임차인이 전액배당받을 것을 예상하여 낙찰을 받았는데 배당이의 등을 통해 임차인에게 임차보증금 전액배당이 이루어지지 않은 경우 낙찰자는 임차인에게 보증금 잔액을 지불한 후 주택의 소유자인 채무자나 배당액을 더 받은 배당채권자에게 손해배상이나 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지도 문제되는 경우가 있습니다. 이와 관련하여 대법원은 낙찰자가 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 낙찰대금을 배당받은 채권자들을 상대로 낙찰대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결)라고 판시하여 낙찰자는 특별한 경우에만 낙찰계약을 해지하고 채무자나 다른 배당채권자들에게 손해배상 내지 부당이득을 청구할 수 있도록 하였습니다.

박성룡 변호사