불법증축·불법용도 변경한 건축물을 매수한 매수인의 법적 책임은?

치솟는 전세 값과 전세난에 최근 신축빌라 분양 매매율이 급증하고 있다. 김성실씨 역시 전세를 구하지 못해 전전긍긍하다가 저렴한 신축빌라를 분양받았다. 꿈에 그리던 내 집이 생겼다는 행복도 잠시, 김씨는 6개월 후 구청으로부터 김씨가 분양 받은 건물의 베란다가 불법증축 되었으므로 이를 철거하고 이행하지 않으면 형사고발 및 이행강제금을 부과하겠다는 통지를 받았다. 김씨는 놀란 마음에 해당 구청에 본인은 베란다를 불법증축 한 사실이 없으며 분양 받을 당시 건축주가 건축법위반 사실을 전혀 통지하지 않았다며 하소연을 했다. 김씨는 행정청의 이행명령을 이행 할 의무가 있을까?

김씨의 사례와 같이 최근 지속되는 전세 값 폭등과 전세 품귀현상으로 내 집을 마련하려고 섣불리 빌라를 매수했다가 피해를 보는 사례가 증가하고 있다. 김씨가 매수당시 해당 건축물의 위법사실을 모르고 빌라를 매수했더라도, 김씨는 건축법 규정에 따라 행정청의 시정명령을 이행할 의무가 있다.

건축법 제79조는 건축물의 건축주등에게 위법건축물의 철거 등을 명할 수 있다고 규정되어 있고, 건축법 제80조는 행정청의 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 경우에는 건축주 등에게 그 시정명령을 이행할 때 까지 이행강제금을 부과하여야 한다고 규정되어 있다. 건축법에는 건축법 위반 건축물의 시정을 이행할 의무자를 위법을 행한 자로 한정하지 아니하고 건축주·소유자·관리자 또는 점유자로 규정하고 있고, 건축법상 위법건축물을 시정하도록 하는 목적은 공공의 안전을 위하여 건축물의 위법한 현 상태를 제거하기 위함이기 때문에 위법 건축물의 소유자인 김씨는 위법을 시정할 의무가 있는 자에 해당한다.

대법원 역시 건축물의 용도변경행위에는 건축법시행령에 정해진 용도에서 타 용도로 사용하는 행위까지도 포함되고, 그 변경에 반드시 유형적인 변경이 수반되어야 하는 것은 아니고 승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당한다는 견해이다.

따라서 불법건축물을 매수한 매수인은 시정명령을 이행할 의무가 있어, 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과된다. 그렇다면 김씨의 경우와 같이 해당 건축물이 건축법위반의 하자가 있다는 사실을 모르고 매수한 매수인들이 행정청의 시정명령에 따라 입게 된 재산상 손해는 어떻게 보전해야 할까. 이 경우 매매계약 당시 해당 건축물의 건축법 위반 사실을 통지하지 아니한 매도인에게 하자담보책임을 묻거나, 해당 건물을 중개한 중개인이 중개과정에서 중개부동산에 대한 하자부분에 대한 설명이 없었던 경우 그 책임을 물을 수 있다.

위법 건축물의 승계인에게도 시정명령 및 이행강제금이 부과될 수 있고, 위법 건축물이 건축물대장에 등재될 경우 후에 다시 부동산을 매도 할 때 도 어려움이 있다는 점을 유의해야 한다. 이러한 피해를 막기 위해서는 주택 등 건축물을 살 때에 부동산등기부등본만 열람하는데 그치지 말고 건축물관리대장을 열람한 뒤 현장에 가서 불법증축이나 불법용도변경 등 건축법 위반 사실이 없는지를 반드시 확인해야 할 것이다.

예인법률사무소 변호사 이지혜