주택임대차보호법 대항력 취득 시 유의점에 대하여

처음으로 독립생활을 시작한 A씨는 주변 지인들로부터 임대차계약을 체결하면서 주의해야 할 점에 대해 꼼꼼하게 알아본 뒤, 인천 소재 다세대 주택 102호를 보증금 4500만원에 임차하기로 하고 주택을 인도 받은 뒤 바로 전입신고를 마쳤다. 그런데 A씨가 들어올 주택 바로 옆에는 같은 주소지로 건물이 한 채 더 있었고, 주택을 구분하기 위해 건물등기부에 하나는 '에이동' 다른 하나는 '비동'으로 표시돼 있었다. A씨가 입주한 곳은 '비동'이었지만 A씨는 '비동'을 뺀 채 전입신고를 마쳤다. 이 경우 A씨는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있을까?

가을 본격적인 이사철 시작으로 임대차 거래가 급증하고 있다. 사례를 통해 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건에 대해 살펴보기로 하자.

본래 임대차계약은 계약 당사자사이에서만 효력이 발생하는 채권관계에 불과하므로, 임차인은 제3자에 대하여 임대차계약상 권리를 주장할 수 없다. 하지만 주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 위하여 임차인이 일정한 요건을 갖춘 경우 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있도록 규정하여 임차인을 보호하고 있다. 이에 따라 임대인이 제3자에게 임대차목적물을 매도한 경우에도 임차인은 제3자에 대해서도 임대차계약에 따른 사용․수익권을 계속가지며 종료되는 경우 제3자에게 보증금의 반환을 청구 할 수 있다. 이를 대항력이라고 한다.

주택임대차보호법 제3조 1항에 따라 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생한다.

위 사례에서 A씨는 주택의 인도와 전입신고를 마쳤지만, 전입신고 시 자신이 거주하는 주소를 잘못 기재하였다. A씨의 사례와 같은 경우 법원은 임차인이 임대차 여부를 공시하지 않은 것으로 봐 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못했다고 판단한다. 주민등록을 하는 것은 임차한 건물의 정확한 주소를 주민등록에 기재함으로써 외부의 제3자가 주택임차인의 존재를 확인하게 하여 불측의 손해를 입지 않도록 방지하기 위한 공시방법이기 때문이다. 위 사례는 실제사안으로 A씨가 임차한 주택이 경매가 되어 제3자인 B씨에게 낙찰되었고, A씨는 B씨를 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였지만 법원은 위와 같은 이유로 원고 패소판결을 하였다. 따라서 다세대주택의 경우 전입신고시 주소의 번지수는 물론 해당 동의 호수까지 정확하게 기재를 하여야 한다.

또한 등기부등본과 건축물관리대장의 부동산의 표시(지번)가 다른 경우 건축물관리대장을 기준으로 전입신고를 하여야 한다. 건물이나 토지 등기부는 권리를 기재하는 장부이고, 건축물관리대장은 부동산의 표시(지번,면적)에 관한 사실을 기재하는 장부이기 때문이다.

다세대 주택에 대한 임대차계약 및 전입신고시 건물에 표시된 동․호수만 보지 말고 건축물대장을 반드시 확인하여 피해를 입지 않도록 각별히 유의하여야 할 것이다.

예인법률사무소 변호사 이지혜