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공동저당과 잉여주의에서의 경매취소
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- 연합기독뉴스 작성
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공동저당이란 동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 것입니다(민법 제368조). 저당권불가분 원칙에 따라 공동저당에 있어서 각 부동산은 어느 것이나 채권전액을 담보하는 것이 되며, 채권자는 어느 부동산으로부터도 그 채권의 전액 또는 일부를 변제받을 수 있게 됩니다. 공동저당은 각각의 저당물이 갖는 담보가치를 합하여 고액의 피담보채권을 만족시킬 수 있는 점, 채권자가 담보물의 상실에 따른 위험을 회피할 수 있다는 점, 경제적으로 유지적인 관계에 있는 부동산에 대하여 일체적인 관계를 유지할 수 있게 해 준다는 점에는 유효한 제도입니다.
그런데 이 경우 각 부동산담보가치는 불필요하게 구속되며 후순위저당자 및 일반채권자가 불이익을 볼 우려가 있는 것이 사실입니다. 따라서 민법은 (1) 공동저당의 목적물의 전부가 동시에 경매되는 경우에는 각 저당부동산의 가액에 응하여 공동저당권자의 채권액을 안분하여 공동저당권자는 각 저당부동산으로부터 배분액만큼의 우선변제를 받고 배분액을 넘는 부분을 후순위 저당권자의 변제에 충당하도록 하고(민법 제368조 1항). 공동저당물 가운데 일부 부동산에 관해서만 경매가 있어 그 대가를 배당할 경우 후순위저당권자를 보호하여 공동저당권자가 저당부동산 전부를 동시에 집행했다면 다른 부동산으로부터 우선변제를 받았을 금액을 한도로 하여 후순위저당권자가 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있게 하여(민법 제368조 2항) 후순위 저당권자 내지 일반저당권자를 보호하고 있습니다. 그러나 일반채권자의 경우에는 아래에서 보는 바와 같이 경매의 잉여주의와 결합하여 아무런 보호도 받지 못하는 경우가 발생하기도 합니다.
참고로 부동산뿐만 아니라 다른 목적물에 설정된 공동저당의 경우에도 민법 공동저당규정이 준용되어 수개의 선박에 대한 공동저당 내지 수개의 공장에 대한 공동저당에도 민법규정이 적용됩니다. 그러나 경매절차가 다른 부동산과 동산의 경우에는 적용이 없다는 것을 주의해야 합니다.
잉여주의란 경매절차에서 매각을 통하여 경매실행채권자에게 배당할 몫이 있어야만 절차를 계속 진행할 수 있는 입법주의를 말합니다. 동 주의는 비록 채권자라도 채무자의 재산을 강제매각하기 위해서는 자기의 권리순위를 기준으로 배당될 가능성이 있어야만 절차를 속행할 수 있다는 것인데, 이는 집행채권자에게 경제적 실익이 없다면 매각절차를 계속할 필요가 없기 때문입니다. 민사집행법은 잉여여부가 매각기일과 매각결정기일을 지정하게 되는 요건임을 밝히는 민사집행법 제104조와, 경매절차속행 요건 및 집행법원의 경매절차 직권취소 사유의 하나로서 규정하고 있는 동 법 제102조 등에서 잉여주의를 규정하고 있습니다.
확정판결을 받은 채권자가 채무자 소유의 부동산에 강제경매를 신청하는 경우 그 부동산에 압류채권자에 우선하는 소유자를 달리하는 여러 부동산을 담보물로 하는 공동저당권이 설정되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우 공동저당권자는 저당권의 불가분성 원칙에 따라 각 저당부동산으로부터 피담보채권 전액의 우선변제를 받을 수 있기 때문에 공동저당권에 대한 부담액은 경매부동산에 등기된 피담보채권액으로 계산하여야 합니다. 따라서 특별한 사정에 따라 공동저당으로 되어 있는 부동산 전체가 일괄경매되지 않는 한 경매신청권자는 대부분 공동저당권자에게 배당된 후 배당받을 몫이 없는 상태가 되어버리고 따라서 비록 확정판결을 받은 채권자라 하더라도 경매절차에서 남을 가망이 없는 경우에 해당하여 경매취소가 됩니다. 결국 일반채권자는 공동저당이 있는 한 채무자 소유 부동산에 대하여 경매신청을 통해 채권의 만족을 할 수 없다는 결과가 됩니다.
이와 같이 채무자의 부동산이 공동저당이 되어 있어 강제집행을 하지 못하는 것은 공동저당제도가 저당채권자의 권리를 최대한 보장함으로써 반사적 불이익으로 일반채권자가 채무자에 대하여 집행할 재산이 있음에도 집행을 하지 못하는 불합리가 생기는 경우라 할 것입니다.
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